Dachgeschossausbau in München: So viel Mehrwert bringt er pro Quadratmeter wirklich

2026-10-31T11:45:00+01:00 · Ratgeber

Was kostet ein Dachgeschossausbau in München – und was bringt er an Wert?

Wer in München eine zusätzliche Etage schaffen will, denkt fast immer zuerst an die Kosten. Doch für Eigentümer, die später vermieten oder verkaufen wollen, ist die Gegenfrage wichtiger: Wie viel Wert entsteht pro Quadratmeter? Der Dachgeschossausbau in München ist eine der wenigen Maßnahmen, bei denen Investitionskosten und Marktmiete in einem Verhältnis stehen, das mit klassischen Anlageformen mithalten kann.

Die Rechnung in drei Schritten

• Ausbaukosten pro m² Wohnfläche: Richtwerte 2026 liegen je nach Stadtteil und Ausstattung zwischen 600 und 1.500 €/m²; für eine vollständige Wohnung mit Bad, Küchenanschluss und Heizung werden 1.200–1.800 €/m² veranschlagt.
• Erzielbare Monatsmiete pro m²: In München bewegen sich die Marktmieten für neugeschaffenen Wohnraum je nach Stadtteil zwischen 15 und 28 €/m².
• Bruttorendite ohne Steuern: Ausbaukosten 800–1.500 €/m² gegenüber 18–30 €/m² Miete ergeben Bruttorenditen, die nur wenige andere Anlageformen in Deutschland erreichen.

Rechenbeispiel aus fünf Stadtteilen

Die Spannweite ist groß – deshalb lohnt der Blick auf einzelne Lagen. Die folgende Tabelle zeigt Richtwerte 2026, wie sie auf für Investoren zusammengestellt sind:

• Sendling: 800–1.200 €/m² Ausbau, 18–22 €/m² Miete → Bruttorendite 5–7 %
• Neuhausen: 900–1.400 €/m², 20–25 €/m² → 4–6 %
• Moosach: 700–1.100 €/m², 16–20 €/m² → 4–6 %
• Schwabing-West: 1.000–1.500 €/m², 22–28 €/m² → 4–6 %
• Pasing: 600–1.000 €/m², 15–19 €/m² → 4–7 %

Die Werte sind Bruttoangaben vor Steuern, Finanzierung und Baunebenkosten. Genehmigungskosten schlagen mit etwa 0,5 % der Bausumme zu Buche.

60 m² Dachgeschosswohnung: Was bleibt unterm Strich?

Für eine 60 m² große Wohnung im Dachgeschoss sind Gesamtkosten zwischen 72.000 und 108.000 € realistisch. Bei einer angenommenen Miete von 20 €/m² ergibt das 1.200 €/Monat bzw. 14.400 € Jahresmiete. Legt man die mittleren Ausbaukosten (90.000 €) zugrunde, liegt die Brutto-Amortisation – also die Zeit, bis die Mieteinnahmen die Baukosten decken – bei etwa sechs Jahren, sofern man Fremdkapitalzinsen, Bewirtschaftung und Leerstand außer Acht lässt.

Vermieten oder verkaufen – wann lohnt was?

• Vermietung: Sinnvoll, wenn die Bruttorendite über 5 % liegt und die Finanzierung mit KfW-Mitteln gestützt werden kann. KfW 261 erlaubt bis zu 150.000 € pro Vorhaben mit Tilgungszuschuss (bis zu 20 %), KfW 300 finanziert gewerbliche Wohnungsbauvorhaben bis 100 Mio. €.
• Verkauf: Sinnvoll, wenn die Lage eine hohe Wertsteigerung pro m² verspricht. Schwabing-West, Bogenhausen und die Maxvorstadt erzielen die höchsten Verkaufspreise, dafür liegen die Ausbaukosten dort ebenfalls am oberen Ende der Skala.
• Gemischt: In Stadtteilen mit mittlerer Miete (Moosach, Pasing, Sendling) kann eine Kombination aus teilweiser Eigennutzung und teilweiser Vermietung die Steuerlast glätten.

Steuerliche Hebel für Eigentümer

Bei denkmalgeschützten Gebäuden greift die Denkmalschutz-AfA nach § 7i EStG: 100 % der Herstellungskosten werden über 12 Jahre abgeschrieben (9 Jahre je 9 %, 3 Jahre je 7 %). Bei 80.000 € Herstellungskosten und 42 % Steuersatz ergibt das rund 41.580 € Steuerersparnis. Die Kombination aus KfW-Förderung und Denkmalschutz-AfA kann die Nettorendite deutlich verbessern, erfordert aber eine saubere steuerliche Dokumentation.

Typische Amortisationszeiten auf einen Blick

• Hohe Rendite (5–7 %): Brutto-Amortisation in 14–20 Jahren, netto mit AfA und KfW oft unter 12 Jahren.
• Mittlere Rendite (4–6 %): Brutto-Amortisation in 17–25 Jahren, netto mit AfA um 15 Jahre.
• Niedrige Rendite (unter 4 %): Eher für Eigennutzer oder als Wertsteigerungskomponente sinnvoll.

Was bleibt als Mehrwert übrig?

Der Dachgeschossausbau schafft in München nicht nur zusätzliche Wohnfläche, sondern auch eine nachweisliche Wertsteigerung des Gesamtgebäudes. Genehmigte Ausbauten sind deutlich mehr wert als ungeklärte – die Baugenehmigung und ein sauberer Genehmigungsprozess sind deshalb Teil des Investments. Wer in München ein Mehrfamilienhaus oder eine Villa mit ausbaufähigem Dach besitzt, kann mit dem Ausbau sowohl die laufende Rendite als auch den Verkaufswert des Objekts spürbar erhöhen.

Checkliste für die eigene Rechnung

• Ausbaukosten pro m² für den konkreten Stadtteil recherchieren (Bandbreite 600–1.500 €/m²).
• Aktuelle Marktmieten im Stadtteil prüfen (Bandbreite 15–28 €/m²).
• Bruttorendite aus Ausbaukosten und Jahresmiete berechnen.
• KfW-Förderfähigkeit (261/300) und Denkmalschutz-AfA (§ 7i EStG) prüfen.
• Genehmigungspflicht und Baunebenkosten (ca. 0,5 % der Bausumme) einkalkulieren.