Einliegerwohnung im Dachgeschoss: Rechte, Pflichten und steuerliche Folgen

2026-10-27T09:45:00+01:00 · Ratgeber

Wann aus dem Dachgeschoss eine Einliegerwohnung wird

Eine Einliegerwohnung im Dachgeschoss ist mehr als ein zusätzliches Zimmer: Sie ist eine in sich abgeschlossene Wohneinheit mit eigenem Zugang, Bad und Küche. Erst durch diese Abgeschlossenheit – also eigene Kochgelegenheit, sanitäre Anlagen und einen separaten Zugang – verändert sich die rechtliche Einordnung. In München ist die Nutzungsänderung von unausgebautem Dachraum zu Wohnraum in der Regel genehmigungspflichtig, das bestätigt die Hauptseite des Anbieters.

Abgrenzung zu Ferienwohnung und Gewerbe

Die gleiche Dachgeschossfläche kann völlig unterschiedlich behandelt werden:

Klassische Vermietung (Wohnraummietvertrag): Dauerhaft an Einzelpersonen oder Familien. Gilt sozialer Mieterschutz.
Ferien- oder möblierte Kurzzeitvermietung: Regelmäßig an wechselnde Gäste, oft über Portale. Hier greift in München die Zweckentfremdungssatzung, sobald die Wohnung mehr als acht Wochen im Jahr kurzzeitvermietet wird.
Gewerbliche Nutzung: Sobald Leistungen wie Reinigung, Frühstück oder Concierge systematisch angeboten werden und die Vermietung organisatorisch wie ein Betrieb läuft, kann das Finanzamt eine gewerbliche Vermietung unterstellen – mit Umsatzsteuerpflicht und Gewerbesteuer.

Die Übergänge sind fließend. Wer dauerhaft an den gleichen Mieter mit gewöhnlichem Mietvertrag vermietet, bleibt in der Regel privater Vermieter. Wer möbliert auf Tagebasis vermietet und professionell bewirbt, bewegt sich schnell Richtung Gewerbe.

Was in den Mietvertrag gehört

Für eine Einliegerwohnung im Dachgeschoss haben sich einige Klauseln als sinnvoll erwiesen. Belegte Inhalte aus Mietrecht und Münchner Praxis:

Nutzungszweck: ausschließlich Wohnzwecke, keine gewerbliche Nutzung.
Schriftform und Kautionshöhe: maximal drei Monatsmieten ohne Stellplatz, getrennte Kontoführung.
Schönheitsreparaturen: im Wohnraum flexibel formulieren; starre Fristenklauseln sind nach BGH-Rechtsprechung kritisch.
Modernisierungsvorbehalt: Dachgeschosswohnungen benötigen oft nach ein, zwei Jahrzehnten erneut Arbeiten an Dämmung oder Brandschutz – Vorausklauzel für künftige Maßnahmen einplanen.
Stellplatzregelung: klar trennen, ob ein Stellplatz mitvermietet wird (relevant für die Münchner Stellplatznachweis-Pflicht).
Pflicht zur Rauchwarnmelder-Wartung durch den Mieter – entspricht der bayerischen Verordnung.

Typische Stolperfallen

Unklare Flächenangaben (Dachschrägen mindern die anrechenbare Wohnfläche nach WoFlV).
Fehlender Hinweis auf Gauben oder Dachterrassen, die zum Sondernutzungsrecht gehören.
Kein Passus zur Kaution bei möbliertem Vermieten – führt schnell zu Auseinandersetzenzen.

Steuerliche Folgen nach Einkommensteuergesetz

Wird eine Dachgeschoss-Einliegerwohnung nach § 7b EStG gefördert – die Rede ist von der sogenannten Wohnungsbauprämie – dann ist die Nutzung an strenge Bedingungen geknüpft: ausschließlich Wohnzwecke, keine gewerbliche Nutzung, Vermietung nur an Dritte auf Dauer. Belegte Aussagen aus dem offiziellen Steuerrecht:

Wird die Wohnung doch gewerblich genutzt, entfällt die Förderung rückwirkend.
Mieteinnahmen aus Wohnvermietung bleiben beim privaten Vermieter in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; erst Überschüsse über 500 € jährlich sind erklärungspflichtig.
Die Denkmalschutz-AfA (§ 7i EStG) und die Sanierungs-AfA (§ 7c EStG), die auf der Hauptseite ausdrücklich erwähnt werden, setzen voraus, dass die Wohnung dauerhaft vermietet oder selbst genutzt wird.

Belastbare Zahlen zu Steuerersparnissen hängen vom Einzelfall ab – Höhe der Herstellungskosten, Steuersatz, Denkmaleigenschaft. Wer hier konkret rechnen will, sollte vor Beginn des Ausbaus mit einem Steuerberater sprechen.

Münchner Zweckentfremdungssatzung beachten

Die Stadt München verlangt für die kurzzeitige, tageweise Vermietung einer Wohnung eine Nutzungsgenehmigung, wenn die Wohnung länger als acht Wochen im Jahr als Ferienwohnung genutzt werden soll. Auch eine Einliegerwohnung im Dachgeschoss fällt darunter. Wer ohne Genehmigung kurzzeitvermietet, riskiert Bußgelder bis 500.000 €, wie das offizielle Münchner Satzungsrecht zeigt.

Für klassische Wohnraummietverträge mit einer Mindestlaufzeit von sechs Monaten greift die Satzung nicht.

Praktische Empfehlungen

Vor dem Ausbau: Baugenehmigung und Statik prüfen – bei Einliegerwohnung ist die Nutzungsänderung fast immer anzeigepflichtig.
Vor der Vermietung: klare Trennung zwischen Wohnen, Ferien und Gewerbe halten und dies im Mietvertrag festhalten.
Vor der Steuererklärung: Abschreibungsmöglichkeiten (§ 7b EStG, § 7i EStG, § 7c EStG) getrennt betrachten und nicht kumulieren.

Wer diese Trennlinien sauber zieht, nutzt den zusätzlichen Wohnraum im Dachgeschoss dauerhaft rechtssicher und steuerlich planbar – und vermeidet die Folgen einer nachträglichen Umqualifizierung durch das Finanzamt oder die Lokalbaukommission.

Wenn Sie Ihren Dachgeschossausbau als konkrete Einliegerwohnung planen, kann eine frühzeitige Projektanalyse helfen, Genehmigung, Kosten und steuerliche Struktur sauber aufeinander abzustimmen – https://www.dachgeschossausbaumuenchen.de/leistungen/dachgeschossausbau-investoren/.